Marktüberblick Fünfseenland, München & Münchner Umland

Immobilien am Starnberger See und Ammersee

Im Fünfseenland bleibt attraktiver Wohnraum knapp, besonders in begehrten Gemeinden wie Feldafing oder Seeuferregionen.

In Feldafing etwa stiegen die Wohnungspreise zuletzt um rund 6,96 % auf durchschnittlich 6 767 €/m², während Häuser leicht zurückgingen immoreport.de(immoreport.de).

München Umland

Im Münchner Umland insgesamt hingegen lagen die Angebots­preise für Eigentumswohnungen zwischen Q1/2022 und Q1/2025 etwa 10 % niedriger – mit starken regionalen Unterschieden:

Orte wie Garching (+9,3 %) oder Ismaning (+4,8 %) zeigten positive Trends, andere wie Unterföhring oder Taufkirchen hatten deutliche Rückgänge zu verzeichnen wuestpartner.com(wuestpartner.com).

Die Nähe zur Landeshauptstadt, gute Infrastruktur oder einmalige Lage sind entscheidende Werttreiber.

Wertentwicklung in der Stadt München im Detail

Auch in der Stadt München selbst sind moderate Preissteigerungen zu erkennen: Eigentumswohnungen lagen im Oktober 2025 bei durchschnittlich 8.500 €/m² (+1,93 %), Häuser zwischen 8.600 und 12.000 €/m² – verbunden mit einem dynamischen, aber selektiven Marktumfeld whofinance.de(whofinance.de).

Wohin gehen die Immobilienpreise in Fürstenfeldbruck (FFB)?

Fürstenfeldbruck etwa verzeichnete im Jahr 2025 einen Gesamtanstieg der Wohnungspreise um etwa 5,8 %, mit einer Prognose von weiteren +2–5 % in 2026 ftimmobilien24.com(ftimmobilien24.com).

Warum eine professionelle Wertermittlung entscheidend ist

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie ist eine präzise Aufgabe – rechtlich definiert und normiert durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und § 194 BauGB wikipedia.org(de.wikipedia.org).

Sie liefert den Verkehrswert – also den realistischerweise erzielbaren Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – und ist das Fundament für jeden erfolgreichen Verkauf.

Nur so vermeiden Sie Über- oder Unterbewertungen und legen den Grundstein für eine marktorientierte Preisstrategie mit hoher Verkaufswahrscheinlichkeit.

Psychologische Wirkung des richtigen Preises

Ein marktgerechter Preis bewirkt nicht nur wirtschaftliche Effizienz, sondern auch psychologisches Vertrauen: Käufer nehmen ein fair bepreistes Objekt als seriös wahr – zu hoch liegt die Gefahr der Abschreckung, zu niedrig mindert es potenziellen Gewinn.

Starnberger See, Ammersee oder Wörthsee: Besonders in einer Region mit knapper Verfügbarkeit und hoher Nachfrage, wie im 5-Seenland, entscheidet der erste Eindruck über Erfolg oder Verzögerung des Verkaufs.

Ein auf Fakten basierter, optisch nachvollziehbarer Preis schafft Klarheit und Vertrauen – und reduziert Verkaufsdauer und Stress.

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1. Immobilienpreise nach See und Ort (2024/2025)

Starnberger See

In Orten wie Starnberg, Feldafing, Bernried und Tutzing zählen Immobilien zu den teuersten in Oberbayern.

• Beispiel Feldafing: Wohnungspreise stiegen zuletzt um etwa 7 % auf rund 6.770 €/m², während sich die Hauspreise leicht rückläufig zeigen.

Typische Preise für hochwertige Häuser in Seenähe liegen häufig klar im siebenstelligen Bereich.

• Starnberg selbst erreicht bei Eigentumswohnungen Werte von durchschnittlich 9.000 €/m², in Top-Lage sogar darüber.

Ammersee (z. B. Herrsching, Dießen, Utting)

Die Region ist insgesamt etwas günstiger als der Starnberger See, bleibt aber weit über Landesdurchschnitt.

• Herrsching am Ammersee: Eigentumswohnungen ca. 7.000–8.000 €/m², Häuser zwischen 1,2 und 2 Mio. € in Ufernähe.

Weitere Orte

Tutzing: ähnlich hohe Quadratmeterpreise wie Feldafing, durch große Grundstücke und hochwertige Altbestände.

• Bernried: je nach Entfernung zum See und Grundstücksgröße meist etwas günstiger, aber mit anhaltendem Preisdruck.

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2. Preisentwicklung und Trends

Wohnungen:
Im Durchschnitt weiter steigende Preise – besonders in begehrten Seelagen. Zwischen 2023 und 2025 wurden Zugewinne von 2–7 % pro Jahr beobachtet, je nach Mikrostandort und Nachfragesegment.

Häuser:
Im Luxus- und Bestandsbereich leicht differenziert: Während Spitzenlagen noch an Wert zulegen, ist bei älteren und weniger energetisch sanierten Häusern eine Stagnation oder leichte Korrektur möglich.

• Grundstücke:
  Durch Neuerschließungen oder Nachverdichtung in Seenähe sind teils sehr hohe Preise zu erzielen.

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3. Gründe für die regionale Preisentwicklung

Knappheit und Angebotsmangel:
Es gibt nur begrenzte Neubauflächen. Insbesondere in direkter See- oder Alpensicht-Lage sind Objekte extrem gefragt. Gemeindegründstückspolitik und Landschaftsschutz wirken preisstützend.

Makrotrends:
Das Zinsumfeld ist vergleichsweise stabil. Finanzierungen sind planbar – das erhöht den Druck auf besondere Lagen, weil mehr Eigenheimkäufer und Kapitalanleger auf sichere Werte setzen.

Bevölkerung & Käuferstruktur:
Viele Käufer kommen aus München oder international. Im Premiumsegment wird häufig bar bezahlt. Zuzug von Berufspendlern durch die gute Anbindung.

• Homeoffice-Effekt:
  Seit der Pandemie sind naturnahe Standorte wie das 5-Seenland zusätzlich begehrt. Wer nicht zwingend täglich in die Stadt muss, sucht Wohnwert & Erholung vor Ort.

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4. Interpretation nach Orten

Feldafing und Tutzing:
Sehr hohe Nachfrage wegen exklusiver Lage, Infrastruktur und Freizeitwert. Kaum Bauland, viele Bestandsobjekte – dadurch Preissteigerungen auch bei älteren Immobilien.

Herrsching:
Einer der beliebtesten Orte am Ammersee – Tendenz: weiterhin steigende Preise, besonders bei Seezugang.

Bernried und Dießen:
Nachfrage auch hier stabil, aber selektiver; Prestige-Effekt nicht ganz so hoch wie in Feldafing, daher etwas moderatere Entwicklung.

• Starnberg:
  Internationale Nachfrage, oftmals als Kapitalanlage.

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Fazit

Das Fünfseenland bleibt auch 2024/2025 ein echter Ausnahme-Markt mit anhaltend hoher Preisdynamik, abhängig von Objektart, Ausstattung, Lage und Nachfragesegment. Die Werte werden von Knappheit, starker Kaufkraft und zunehmenden Lifestyle-Trends getrieben.

Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie aktuell wert ist, oder ob sich durch Modernisierung weitere Potenziale erschließen lassen, empfehlen wir Ihnen eine fundierte, individuelle Wertermittlung – speziell zugeschnitten auf Ihre Gemeinde, Ausstattung und Marktlage.

Für ausführlichere Zahlen und eine persönliche Einschätzung zu Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen als ortskundige Experten gern zur Verfügung!

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Weltwirtschaft und Geopolitik: Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Die globale wirtschaftliche Entwicklung bleibt fragil. Laut Bundeswirtschaftsministerium wird das BIP-Wachstum in der Eurozone 2026 auf etwa 1,5 % geschätzt bei einer Inflation von knapp 1,9 %. Auch in Deutschland rechnet der Internationale Währungsfonds (IWF) für 2026 mit einem Wachstum von 1,1 %, unterstützt durch staatliche Impulse. Risiken bleiben insbesondere Handelskonflikte und geopolitische Spannungen. bundeswirtschaftsministerium.de(bundeswirtschaftsministerium.de)

Deutschland profitiert aktuell von bedeutenden ausländischen Direktinvestitionen, die 2025 stark angestiegen sind – auf 96 Mrd. €, deutlich mehr als deutsche Investitionen im Ausland. Das stärkt die Kapitalbasis im Land, wirkt stabilisierend und schafft Vertrauen in langfristige Immobilieninvestitionen. welt.de(welt.de)

• Gleichzeitig kommt es zu einer unterstützenden wirtschaftspolitischen Zuspitzung im Inland: Die Regierung plant ab 2026 expansivere Maßnahmen – etwa durch Infrastrukturförderung, Stromsteuererleichterungen und Mobilitätsboni. Das wirkt dämpfend auf Baukosten und günstig auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. cushmanwakefield.com(cushmanwakefield.com)

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Bauwirtschaft & Zinsen: Marktmechaniken im Überblick

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) prognostiziert für 2026 einen preisbereinigten Anstieg des Wohnungsneubaus um 2,4 % – ein erster Lichtblick nach der Baukrise. welt.de(welt.de)

Doch das Ifo-Institut bleibt skeptisch: Die Zahl der Neubauten sinkt bis 2026 signifikant – nur noch etwa 175.000 neue Wohnungen erwartet, was weit unter dem politischen Ziel von 400.000 liegt. welt.de(welt.de)

Die Zinsentwicklung bleibt ein zentraler Motor – hier sind sich Experten einig:

Bauzinsen liegen derzeit bei ca. 3,3 % (2025). Für 2026 wird ein moderater Anstieg in den Bereich 3,1–3,9 % erwartet, mit leichter Tendenz nach oben, insbesondere bei Top-Bonität. kalksandstein.de(kalksandstein.de)

• • Eine Prognose des Branchenportals FT Immobilien 24 geht von einer sukzessiven Entspannung aus: Ende 2026 könnten Bauzinsen bei 3–3,4 % liegen. Das würde die Käuferkaufkraft wieder stärken und Nachfrage stimulieren. ftimmobilien24.com(ftimmobilien24.com)

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Nationaler Immobilienmarkt: Trends & Prognosen 2026

Für ganz Deutschland zeigt sich ab dem dritten Quartal 2025 wieder ein stabiler Anstieg der Wohnimmobilienpreise (+3,3 % im Jahresvergleich). Der Trend hält seit Q4 2024 ungebrochen an. welt.de(welt.de)

Expertenprognosen für das Jahr 2026:

Bundesverband der Volksbanken (BVR), LBBW und Dr. Klein sehen einen Preisanstieg von rund +3 % – in Metropolen lokal auch +4 bis +5 %. rathausnachrichten.de(rathausnachrichten.de)

McKinsey konstatiert eine vorsichtige, aber wieder spürbare Markterholung beim Wohn- und Industrieimmobilienmarkt, während Büro- und Einzelhandelsflächen weniger gefragt bleiben. mckinsey.com(mckinsey.com)

• • EY-Studie erwartet bei Wohnimmobilien in Prime-Lagen überwiegend steigende Preise – auch in mittelmäßigen Lagen ist das Wachstum bei 50 % der Befragten noch positiv. ey.com(ey.com)

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Region Fünfseenland (Starnberger See & Ammersee): Lokale Wirkung & Prognose

Die allgemeine Verknappung des Wohnraums bleibt auch 2026 bestehen – besonders in begehrten Lagen wie Feldafing, Herrsching oder Bernried. Der Mangel trifft auf eine stabile Nachfrage, insbesondere bei Kapitalanlegern und Selbstnutzer. welt.de(welt.de)

Regionale Auswirkungen:

In Top-Lagen sind weiterhin deutlich überdurchschnittliche Preissteigerungen denkbar (gegenüber 3 % bundesweit). Angesichts der limitierten Neubauzahlen, attraktiven Natur- und Naherholungswerte sowie guter Infrastruktur erwarten wir +5–7 % bei Wohnimmobilien, laubsige Häuser in Toplagen noch stärker.

• In sekundären Lagen und äußeren Teilen des Fünfseenlands bleibt der Markt stabil – Preise steigen moderat um +2–4 %, abhängig von Infrastruktur und Lagequalität.

• Der leichte Rückgang der Zinsen (bis ~3–3,4 %) könnte die Nachfrage weiter beflügeln. Besonders Kapitalanleger profitieren von verbesserten Finanzierungsbedingungen. ftimmobilien24.com(ftimmobilien24.com)

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Zusammenfassung & Prognose-Tabelle

Einflussfaktor	Auswirkungen auf den Immobilienmarkt allgemein	Auswirkungen für Fünfseenland
Weltwirtschaft & Europa stabil bis moderat wachs.	Etablierung nachhaltiger Nachfrage	Attraktivität Premiumlagen gestärkt
Massive Auslandsinvestitionen	Kapitalzufluss und Stabilität	Zusätzliche Nachfrage aus Investoren
Staatliche Impulse (Infrastruktur, Steuersenkung)	Entlastung und Nachfrageförderung	Verbesserte Rahmenbedingungen zur Wertsteigerung
Wohnneubau schwach	Angebotsknappheit bleibt	Preisdruck nach oben bleibt hoch
Zinssatz-Aussicht leicht fallend bis Seitwärts	Finanzierung weiterhin attraktiv	Preistreiber durch bessere Finanzierungsbedingungen
Nationale Preisentwicklung +3 %	Stabilisierung des Marktwachstums	Vorreiterregion für stärkeren Preisanstieg

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Fazit

Die Immobilienpreise im Fünfseenland werden sich 2026 voraussichtlich überdurchschnittlich positiv entwickeln – getragen von anhaltender Knappheit, attraktiver Finanzierung und stabiler Wirtschaftslage. In besten Lagen sind Jahreszuwächse von +5–7 % realistisch, während in mittleren Lagen ein solides +2–4 % zu erwarten ist.

Nutzen Sie jetzt die Gelegenheit: Die Phase attraktiver Zinsen kombiniert mit hoher Nachfrage macht 2026 zu einem günstigen Zeitpunkt für Veräußerung oder Investition. Eine fundierte, lokal angepasste Wertermittlung trägt wesentlich zu einem erfolgreichen und sicheren Verkaufsprozess bei.

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