1. Zinsentwicklung: EZB-Leitzins, FED, Euribor und Geldwert

Der Monats-Euribor (1 Monat) betrug zum 2. Januar 2026 etwa 1,953 %. euribor-rates.eu(euribor-rates.eu)

Die Zinspolitik der US-Notenbank (FED) wird nicht von Europa beeinflusst. Ihre Entscheidungen wirken sich jedoch weltweit aus und können den Wert des Euro verändern. Genaue Zinssätze der FED speziell für das Jahr 2026 sind bisher öffentlich nicht verfügbar.

In Summe zeigt sich

Trotz sinkender EZB-Zinsen hält sich der Euribor weiter hartnäckig nahe 2 %. Kreditzinsen sind dadurch weiterhin auf einem moderaten Niveau.
Sparer hingegen sehen Rückgänge beim Tagesgeld.

Diagramm der Euribor-Zinsentwicklung von Jan 2020 bis Jan 2026: flache Kurve bis Anfang 2022, starker Anstieg 2022–2023 (bis rund 4 %), danach Rückgang auf rund 2 % bis 2025. — Zinsentwicklung Monats-EURIBOR

2. Kreditvergabe der Banken inkl. Zinsgestaltung

Baufinanzierungszinsen liegen aktuell (Januar 2026) je nach Laufzeit zwischen etwa 3,29 % und über 4 % effektivem Jahreszins. Bei 10-jähriger Bindung liegt der Zinssatz bei rund 3,5 %.

Im Vergleich

Vor zehn Jahren lagen Aufschläge bei nur ca. 0,5 %, heute sind eher 1,5 % über dem Euribor üblich – was zu Finanzierungskosten von etwa 3,5 % führt, wenn Euribor knapp unter 2 % liegt.

Prognosen für 2026 gehen von einer weitgehend stabilen Situation mit leicht steigender Tendenz aus, mit möglicher Entwicklung bis zu 4 %, insbesondere im zweiten Halbjahr.

Quelle: biallo.de

3. Gesamtwirtschaftliche Lage: Welt und Deutschland

Die weltwirtschaftliche Lage bleibt verhalten mit Unsicherheiten durch steigende Staatsverschuldungen und geopolitische Spannungen.

Deutschland zeigt zwar Anzeichen einer moderaten Erholung: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) prognostiziert für 2026 einen preisbereinigten Anstieg des Bauvolumens um 1,7 % und für 2027 sogar um 3,4 %. Auch der Wohnungsneubau könnte 2026 um 2,4 % zulegen und 2027 sogar um 6,1 % steigen.

Allerdings stehen diese Aussichten auf einem unsicheren Fundament: Die hohe Staatsverschuldung zwingt die Zentralbanken eigentlich dazu, die Leitzinsen zu senken, um die Finanzierungskosten tragbar zu halten und die Wirtschaft zu stützen. Gleichzeitig wirkt die anhaltend hohe Inflation als mächtiger Gegenspieler und verhindert eine großflächige Zinssenkung, weil niedrigere Zinsen das Inflationsrisiko weiter anheizen könnten.

Die Entwicklung der Immobilienpreise und der gesamten Bauwirtschaft hängt deshalb in den nächsten Monaten maßgeblich vom Ausgang dieses Spannungsfelds – oder „Kräfteringens“ – zwischen Staatsverschuldung und Inflation ab. Wer sich am Immobilienmarkt engagieren will, sollte diese makroökonomische Unsicherheit sehr genau beobachten, denn hier entscheidet sich, ob der Markt stabil bleibt oder stärker schwankt.

Drei übereinanderliegende Profil-Silhouetten in Orange, Rot und Dunkelgrau vor horizontalen Farbbalken; symbolische Darstellung von Demografie, Marktsegmenten und Standortanalyse für Immobilien in Deutschland.

Auch Interhyp meldet für 2025 eine Erholung im Finanzierungsgeschäft, jedoch ohne großen Immobilienaufschwung, bedingt durch die Zinspolitik und wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Quelle: welt.de

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4. Immobilien-Angebot & -Nachfrage in Herrsching

In besonders attraktiven Lagen in Oberbayern wie am Starnberger See, Ammersee und Herrsching bleibt der Markt stabil – trotz knapper Angebotsseite und zurückhaltender Bauträger. Das gleiche gilt übrigens ähnlich für die Landeshauptstadt München.

Gemeinden am Ammersee

Der zum Teil sehr hohe zeitliche und finanzielle Aufwand für Baugenehmigungen und Regulierungen schrecken Bauträger und Investoren weiter ab.

Das führt dazu, dass immer weniger Neubauprojekte realisiert werden – und dadurch steigt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien, da das Angebot an neuen Häusern und Wohnungen knapp bleibt.

Empirische Zahlen

In Herrsching liegen die Quadratmeterpreise momentan bei

ca. 8.200 €/m² ab Baujahr 2016 und Neubau bei hoher Preisstabiliät
ca. 6.700 €/m² bei Altbauten bei stark schwankenden Preisen

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5. Entwicklung der Bodenrichtwerte

Obwohl für 2026 noch keine offiziellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses vorliegen, zeigen verschiedene aktuelle Fachportale eine klare Tendenz zur Stabilisierung – nach teils deutlichen Rückgängen in den Vorjahren.

Besonders im Landkreis Starnberg, zu dem Herrsching gehört, bewegt sich der durchschnittliche Bodenrichtwert für erschlossene Baugrundstück je nach Lage von ca. 1.250 €/m² bis 2.200 €.

Querschnitt eines Grasstücks mit Erde und einem kleinen Schild mit der Aufschrift ‚ZU VERKAUFEN‘ — Boderichtwert Herrsching 2026: Bis 2.200 €/m²

6. Unterschied zwischen Neubau und ältere Bestandsimmobilien in Herrsching

Neubauten

Die Preise für Neubauimmobilien in Herrsching sind auch 2026 weiterhin stabil. Insbesondere gut ausgestattete und energieeffiziente Neubauten, die KfW-Förderstandards wie KfW-55 oder besser erfüllen, erfreuen sich hoher Nachfrage.

Da das Angebot an neuen Wohnungen und Häusern durch restriktive Bauauflagen, Genehmigungsengpässe und fehlendes Bauland begrenzt bleibt, zeigt sich der Neubaubereich weitgehend preisstabil.

Käufer profitieren zudem von moderner Technik, geringem Sanierungsbedarf und oftmals attraktiven Fördermöglichkeiten, was die Neubauten auch in schwierigen Marktphasen stützt.

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Bestandsimmobilien

Bei älteren Bestandsimmobilien in Herrsching ist die Preisentwicklung deutlich heterogener und schwankt stärker als bei Neubauten.

Besonders hier wirken sich Lage und Zustand erheblich aus:

In gefragten Lagen wie Seenähe, ruhigen Wohnvierteln oder in der Nähe guter Infrastruktur (z.B. S-Bahn-Anschluss) halten sich die Preise stabil.

Immobilien mit Sanierungsstau, einfachem energetischen Standard oder ungünstiger Lage erzielen teils spürbare Preisabschläge gegenüber den Höchstständen der Vorjahre.

Die Spannbreite der Verkaufspreise ist spürbar größer als bei Neubauten: Modernisierte, gepflegte Bestandsobjekte können fast Neubauniveau erreichen, während unsanierte Immobilien in Randlagen deutlich nachgegeben haben.

Für renovierungsbedürftige oder energetisch veraltete Häuser ist die Nachfrage gesunken, da Käufer die Kosten teurer Sanierungsmaßnahmen und verschärfter Energie-Standards stärker einpreisen.

7. Preiseentwicklung in Bayern der letzten 12 Monate

Nachdem der Immobilienmarkt in Bayern 2023 einen markanten Preisrückgang von durchschnittlich –8,3 % hinnehmen musste, ist nun eine deutliche Marktberuhigung zu beobachten. Im Zeitraum von 2025 bis Anfang 2026 zeigt sich ein differenziertes Bild mit ersten leichten Preissteigerungen.

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Nach starken Verlusten 2023 (–8,3 %), zeigt sich nun Konsolidierung mit leichten Anstiegen.

Quelle: immowelt.de

8. Entwicklung der letzten 48 Monate in Herrsching

Vor 07/2022: Sehr starke Wertzuwächse – auch in B-Lagen.
07/2022–09/2023: Starke Verluste bis ca. 15 %.
Ab 09/2023: Konsolidierung einsetzend.
Ab 05/2024: Spürbare Erholung um bis zu +3 %.
Ab 06/2025: Preisniveau stabilisiert sich erneut.

Luftaufnahme von Herrsching am Ammersee zeigt dicht bebaute Wohngegenden, grüne Flächen und den klaren Ammersee mit Booten. Ideal für Immobilienmakler, die in attraktiven Lagen vermitteln wollen. — Luftaufnahme Herrsching am Ammersee

9. Zentrale Einflussfaktoren für weitere Aussichten

Bauzinsen

Nach dem sprunghaften Anstieg auf 3,5–4% sind die Baufinanzierungszinsen in 2026 in eine deutliche Seitwärtsbewegung übergegangen. Investoren und Eigennutzer profitieren von Planbarkeit, dennoch bleibt die Finanzierung teurer als in der langjährigen Niedrigzinsphase. Jede Veränderung der Zinskurve würde unmittelbare Auswirkungen auf Nachfrage und Zahlungsbereitschaft haben.
Beispiel: Ein Rückgang um nur 0,5 Prozentpunkte könnte hunderte Euro pro Monat bei Darlehen sparen und so Kaufentscheidungen erheblich beeinflussen.

Inflation

Die Inflation bleibt ein zentrales Thema und wirkt als Gegenspieler zu niedrigen Zinsen. Eine anhaltend hohe Inflation zwingt die Zentralbanken, Zinssenkungen vorsichtig zu dosieren – das bremst nicht nur Finanzierungen, sondern hält auch Bestandshalter und Investoren ab, neue Projekte zu starten.
Die aktuelle Balance zwischen Teuerung und Zinspolitik bleibt daher der größte Unsicherheitsfaktor.

Staatsverschuldung

Die enorm gestiegene Verschuldung der öffentlichen Haushalte, entstanden vor allem durch Krisen der vergangenen Jahre, erhöht das Interesse des Staates an dauerhaft niedrigen Finanzierungskosten. Würde der Leitzins zu stark steigen, könnten viele Staaten ihre Zinslast nicht mehr bewältigen. Die Notenbanken, allen voran die EZB, stehen deshalb im Spannungsfeld zwischen Inflation und Schuldentragfähigkeit – ein „Kräfteringen“, das den gesamten europäischen Immobilienmarkt beeinflusst.

Marktlage und Entwicklungsperspektiven

Der bayerische und insbesondere der oberbayerische Immobilienmarkt bewegen sich nach der starken Preiskorrektur 2023 und einer anschließenden Phase der Stabilisierung in eine Phase der leichten Erholung. In gefragten Lagen wie Herrsching erwartet der Markt keinesfalls rasante Preissprünge, sondern eine anhaltende Konsolidierung und moderate Preisentwicklungen – abhängig von mehreren makroökonomischen Variablen.

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10. Kauf- und Verkaufsempfehlungen für Herrsching

Für Eigennutzer

Kaufen

Wenn in Herrsching eine gut gelegene und marktgerecht bepreiste Immobilie angeboten wird (z. B. Nähe Ammersee, gute ÖPNV-Anbindung, moderner energetischer Standard), kann der Erwerb aktuell sinnvoll sein. Die Preisentwicklung ist stabil, und der Markt bietet eine größere Auswahl als noch in den Boomjahren. Dank Seitwärtsbewegung der Zinsen herrschen derzeit verlässliche Finanzierungsbedingungen. Besonders für Familien, die langfristig in der Region bleiben möchten, bietet dies hohe Planungssicherheit.

Abwarten

Wer flexibel ist und auf eine weitere Zinssenkung spekuliert, kann zunächst abwarten.

Jedoch: Da sich Preise in Toplagen bereits stabilisiert haben, sind größere Nachlässe als in den letzten beiden Jahren kurzfristig eher unwahrscheinlich. Bei passenden Gelegenheiten (z.B. solide Substanz, gefragte Lage, akzeptabler Preis) besser zugreifen, da hochwertige Objekte weiterhin knapp sind.

Risiko

Kurzfristiges Spekulieren auf stark sinkende Zinsen kann zu verpassten Chancen führen, denn die aktuellen Rahmenbedingungen werden überwiegend als günstig für den Erwerb eingeschätzt.

Für Investoren

Kaufen

Der Markteinstieg in Herrsching bietet sich vor allem für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont an. Stabile Mietrenditen sind durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die begehrte Lage gegeben. Besonders Neubauten mit KfW-Förderung (wie KfW-55) sind zukunftssicher und attraktiv, da sie niedrige Betriebskosten und einen Werterhalt durch energetischen Standard bieten.

Verkaufen

Immobilien mit überdurchschnittlicher Preisentwicklung aus den Boomjahren (besonders, wenn kein Modernisierungsbedarf besteht) können nun mit Gewinn verkauft werden, falls eine strategische Neuausrichtung des Portfolios angestrebt wird. Die Käufernachfrage in Toplagen bleibt stabil.

Abwarten

Wer Objekte mit Modernisierungsstau besitzt oder unsicher im Hinblick auf die Zinsentwicklung ist, sollte erst Sanierungspotenzial prüfen und Marktentwicklung abwarten. Der Schwerpunkt liegt aktuell auf preisstabilen Lagen – Objekte außerhalb der Spitzenlagen könnten bei Zinserhöhungen an Wert verlieren. Die Beobachtung staatlicher Förderprogramme (wie KfW-55) bleibt für zukünftige Projekte wichtig.

Sie möchten wissen, wie sich die aktuelle Marktlage konkret auf Ihre Immobilie oder Ihr Vorhaben in Herrsching auswirkt?

Kontaktieren Sie uns!

Ob Kauf, Verkauf oder Investition: Als lokale Experten beraten wir Sie persönlich und unverbindlich zu allen Fragen rund um den Immobilienmarkt 2026. Lassen Sie sich individuell informieren und nutzen Sie unser Fachwissen für Ihren optimalen Markteinstieg.

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1. Zinsentwicklung: EZB-Leitzins, FED, Euribor und Geldwert

In Summe zeigt sich

2. Kreditvergabe der Banken inkl. Zinsgestaltung

Im Vergleich

3. Gesamtwirtschaftliche Lage: Welt und Deutschland

4. Immobilien-Angebot & -Nachfrage in Herrsching

Gemeinden am Ammersee

5. Entwicklung der Bodenrichtwerte

6. Unterschied zwischen Neubau und ältere Bestandsimmobilien in Herrsching

Neubauten

Bestandsimmobilien

7. Preiseentwicklung in Bayern der letzten 12 Monate

8. Entwicklung der letzten 48 Monate in Herrsching

9. Zentrale Einflussfaktoren für weitere Aussichten

Bauzinsen

Inflation

Staatsverschuldung

Marktlage und Entwicklungsperspektiven

10. Kauf- und Verkaufsempfehlungen für Herrsching

Für Eigennutzer

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